瑕疵とは「欠陥、キズ」とほぼ同じ意味で、一見しただけでは、分からない欠陥・キズを「隠れた瑕疵」といいます。

瑕疵があるというのは目的物が通常有する性質や、性能を有していないことと考えられています。

「隠れた瑕疵」があった場合、民法・宅建業法では、買主を保護する規定が定められている。

しかし事前に説明されている 瑕疵(例えば雨漏り)について買主は売主に対して瑕疵担保責任を問えません。

買主が通常の注意力でもって発見できない瑕疵について売主に対して、補修請求権もしくは損害賠償・契約解除権（瑕疵を修理できない程、重大な欠陥がある場合）を請求できます。

これを売主の買主に対する瑕疵担保責任と言います。

中古住宅の売買のケースで瑕疵担保責任について説明してみましょう。

中古住宅の売買の場合、売却時点では気づかなかった生活する上で重大な建物の欠陥（雨漏り・構造部の腐食・シロアリ被害・床の傾き・給排水設備の不具合等）が、引き渡し後一定期間内に見つかった場合、売主は無料補修や損害賠償をする責任を負うことになります。

最近の判例では上記の物理的な瑕疵以外に心理的な瑕疵 （室内で過去に自殺があったような場合） についても、売主の瑕疵担保責任により契約の解除を認めたケースもあるなど、適用の範囲が拡大してきているようですので注意を払う必要があります。

瑕疵担保責任について民法及び宅建業法は下記のように規定しています。

民法 566 条・570 条で買主は瑕疵を知った時点より 1 年以内は無料補修や損害賠償請求権があります。

宅建業法第40 条では売主が業者の場合、その目的物の引渡しの日から 2 年以上とする特約以外は無効としていますので、期間の短縮・免責（例えば「瑕疵担保責任を 1 年とする」とか「瑕疵担保責任を問わない」という特約）は無効です。

実際の取引上では「2 年の瑕疵担保責任とする」とするというように最短の期間で設定しているケースが多いようです。 個人間の中古住宅取引において瑕疵担保責任は宅建業法上、規定がありませんので、瑕疵担保責任の期間の短縮・免責は可能です。

実際の取引上では 2 ヶ月程度の瑕疵担保責任の期間設定が多いようです。 しかし業者と個人の中古住宅取引においては上記で記した宅建業法第 40 条で 2 年以上の瑕疵担保責任の特約を付ける必要があります。

この条件以下の買主にとって不利な特約は無効となります。

ところでこの瑕疵担保責任について業者が個人に対して有効期間を定めずに売却した時はどうなるのでしょうか？

その場合は、瑕疵担保責任の時効消滅は引き渡しから 10 年です（ 平成 13 年 11 月、最高裁判所は、瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡しの日から 10 年で消滅時効にかかるとしました。）ので、個人である買主は業者である売主に対 して引渡しから 10 年間瑕疵担保責任を問えることとなります。

■ケーススタディー

平成16年5月建築のRC造の中古居住用1棟マンションを建物価格5000万円で購入した場合の減価償却の期間と金額の計算（平成26年8月7日時点）

■残存耐用年数

まず中古1棟マンションの残存耐用年数ですが、下記の計算式の通りです。

残存耐用年数＝法定耐用年数－経過年数（新築した時点より購入した時点まで）×0.8

RC造の法定耐用年数は47年ですので、

47年－(10.16年×0.8)＝38.872年　　⇒38年が残存耐用年数

（上記で算出された38.872年の1年未満の端数は切り 捨て処理し38年となります。）

（2年に満たない場合には2年とします。）

この残存耐用年数が、減価償却年数となります。

■法定耐用年数を超過した建物の場合

法定耐用年数を超過した建物の減価償却年数は下記のようになります。

法定耐用年数が47年で47年以上経過しているケース

残存減価償却年数　=　47　× 0.2 　= 9.4年

小数点以下は切り捨て処理し9年となります。

■減価償却価額

毎年の減価償却価額は下記の計算式の通りで定額となります。

減価償却価額　＝（建物価格－１円）×減価償却率

購入した中古マンションの残存耐用年数は上記の計算式で38年ですので、減価償却率表にて残存耐用年数38年の減価償却率を確認しますと0.027となります。

※減価償却率は残存耐用年数により決まっています。

※下記に減価償却率表を貼っておきます。

減価償却率表

具体的な数字を入れて計算してみます。

減価償却価額　＝（5000万円－１円）×0.027＝1,350,000円

上記計算式で１円を差し引きしていますのは減価償却後の最終残存価格は１円ということです。

平成19年4月1日以降、減価償却額の算出は以上の手順で行なうことになりました。

参考までに平成19年3月末までは減価償却額の最終残存価額は購入価額の10％でした。

建物等の高額な固定資産は、一度に経費として計上することはできません。

何故なら建物・車両・設備等の高額なものを買って全て経費に計上できるとしたら、儲かっている企業はみんな「今年は利益が出そうだ」と期末に高額なものを買って経費に使ってしまって利益をコントロールするようなことをやってしまう可能性があります。

そうなると国は税金を徴収することができなくなり大変なことになってしまいます。

そこで固定資産となる建物等は、毎年使用することによって価値が低減していく減耗分を毎年、分割計上させて利益を減らすことができないような仕組みにしています。

このことを減価償却といいます。

この分割計上の回数については、固定資産ごとに法定耐用年数が定められておりまして、定額法・定率法という2つの償却方法のいずれか（建物は無条件で定額法が採用されます）で毎年計上することになります。

※ちなみに、土地は減価償却資産ではありません。

減価償却は、イニシャルコストとなる初期投資分を分割して毎年計上していることにすぎませんので実際に自分の財布から出て行くお金ではありません。

つまり実際には出て行かなくてもお金を経費として計上していくわけです。

収益マンションの経営はこの減価償却を使うことがキャッシュフロー（現金収入）を増大させる意味での大きなポイントとなってきます。

次回は減価償却費の具体的な計算方法について記載したいと思います。

次に投資期間中の借入金の返済能力を示す指標としてＤＳＣＲ（Ｄｅｂｔ　Ｓｅｒｖｉｃｅ　Ｃｏｖｅｒａｇｅ　Ｒａｔｉo)があります。

ＤＣＲとも呼ばれ、日本語訳で借入れ償還余裕率のことを言います。

ＤＳＣＲは次の数式で表されます。

ＤＳＣＲ＝NOI÷ADS（年間元利返済額：元金+利息）

この数値が大きくなるほど借入金返済の余裕があることになり、ＤＳＣＲ≧1であれば、借入金を当該不動産からの収入だけで返済できることであり、ＤＳＣＲ＜1　の場合、借入金の返済余地が無いことを示し、自分のポケットからも返済しなければいけないことを意味する。

参考までに格付け機関の投資適格レベルのＤＳＣＲ指標は、ＤＳＣＲ＞1.6程度と言われています。

不動産投資額に対する借入金の比率（ＬＴＶＬ：Loan to Value）にもよりますが、一般的には最低1.5以上は必要と言われています。

ＤＳＣＲ＜1.2のケースとなると銀行融資はまず不可能となるでしょう。

ＤＳＣＲ＝ローン償還余裕率（デフォルト回避、安全性指標）

今回は、CCR（Cash-on-Cash return）とFCR（Free- and -Clear Return）について説明します。

CCRとは自己資金収益率のことであり、レバレッジ（てこ）がきいているかどうかの判定をする指標であり、自分の目標収入にたどり着くまでいくらの物件をどのくらいのペースで買い進んでいくかというときにも使える指標でもあります。

CCRは次の数式で表されます。

CCR＝BTCF（税引き前キャッシュフロー）÷投資自己資金

BTCF（税引き前キャッシュフロー）はNOIから借入れ額の年間元利返済額を差し引いたものです。

※BTCF＝NOI－ADS（年間元利返済額：元金+利息）

※税引き前キャッシュフローとは税引き前の現金収入のことです。

CCR＝投入自己資金からの現金配当率

FCRは総収益率・ネット利回りのことで、物件をオール現金で購入した場合のネット利回り（正味の利益）を意味します。

FCRは次の数式で表されます。

FCR＝NOI÷不動産価格

CCR＞FCRなら正のレバレッジと言われ借入れによる効果が出ていることになります。

不動産投資は借入れというレバレッジ（てこ）を使用し、自己資金だけで購入するよりもはるかに効率の高いリターン（配当）を得られるというのが、大きな魅力となっています。

FCR＝投資不動産から得られる総収益率・ネット利益率

NOIを使って不動産価格を算定するキャップレート（総合還元利回り）というのがあります。

これは不動産ファンド等が不動産取得する際に適正な不動産価格を算定する為に使用されます。

このキャップレート（Capitalization Rate）は次の数式で表されます。

キャップレート（期待利回り）＝NOI÷不動産総投資価格（不動産取得額+取得経費）

キャップレートは投資家が不動産投資に期待する利回りの目安となります。

物件の収益力であるNOIが分かっておれば、投資に最適な期待利回り（キャップレート）を設定することにより、上記の数式から、NOI÷キャップレート＝不動産総投資価格（投資適正価格）というように適正な投資価格が算定されることになります。

キャップレート＝不動産投資家が期待する投資利回り

NOI（Net Operating Income）について解説していきます。

エヌオーアイと呼びます。

それぞれの単語を日本語訳すると、Net ：正味の、Operating：運用中の、income：収入となり、　正味の利益、即ち営業純利益（ネット利益）のことを意味しています。

単純に次の数式で表わされます。

NOI＝利益－経費

空き室損を差し引いた正味の賃料から実際にかかった経費（固定資産税・修繕費・管理費・清掃費・水道光熱費・入居斡旋仲介手数料・火災保険料・エレベーター保守点検費etc）を差し引いたものがNOIです。

この経費の部分を出すのは、いろいろな要因が組み合わさってきますので一概には言えないのですが、当社では満室想定賃料の20％で考えます。

ここで重要な点は、このNOIという指標は物件が本来有するところの収益力を見ることにより、異なる不動産と比較する指標なので、経費として借入れ金利及び減価償却は控除しないことです。

収益マンション投資をする場合、実際に投資をする前に、投資の効率と安全率を見る為にいくつかの投資指標を理解しておく必要があります。

安易な投資はデフォルト（債務不履行）に直結しかねません。

投資額が大きいだけに自分の資産や人生に大きく影響してきます。

したがって事業失敗は許されませんので、投資の前にまず勉強第一です。

横文字がいくつか出てきて当初は、頭が混乱しそうになりますが、慣れれば難しくはありません。

次回からはその投資指標について具体的に説明していきます。