返済比率の最低ライン

不動産投資における返済比率とは、物件の稼ぎ出す年収に対しての年間返済額の事です。

投資家の方が割と重視する指標で、借入を起こして安定的に経営できるかどうかのイメージをつかむ為の重要な指標です。

借入金利●●％で、返済比率●●％以下となる物件を探しているという様な条件を提示されることが多くあります。

イメージとしてキャッシュフローが出る返済比率を掴んでいるのだと思われます。

物件によって個別の要素があり、ランニングコストや空き室率が異なりますので一概には言えないのですが、感覚的には最低でも60％以下の返済比率となるようにする必要があると考えています。

返済比率が60%の時のイメージを掴むために、簡単な例を挙げてみます。

年収に対して60％が返済額ですので、利回りが13％の物件の場合で物件価格1000万とした時を想定してみましょう。

【年収】130万円

【返済額】130万円×0.6＝78万円

【固都税・ランニングコスト】※年収の20％と仮定

130万円×0.2＝26万円

【空き室分】※10％と仮定

130万円×0.1＝13万円

【キャッシュフロー】
130万円―（返済額＋固都税・ランニングコスト＋空き室分）＝13万　となります。

物件価格1000万という事から考えるとキャッシュフロー率1.3％となります。

返済分は利益と考えることができますが、手残りが1.3％という事から考えますと、やはり返済比率は60％ぐらいが最低ラインではないでしょうか。

上記シミュレーションと同様の条件で考えると、返済比率が70％となった時にキャッシュフローが0となります。

単純にシュミレーション通りのランニングコストと空き室がある場合、これ以上の返済比率となりますと、持ち出しが必要となってきますので他からの収入に頼らなければ、返済ができない状態となります。

このような状態を避ける為にも、返済比率を下げる事が重要になってきます。

大政容平エン・ワークス(設計士・宅建士): 記事をお読みいただき、誠にありがとうございます。

建築大工職を経た後、設計士として100棟超の新築住宅の設計。
モデルハウスの企画設計や商品開発業務・宅地開発業務を経験。
現在はエン・ワークスにて不動産仲介・リフォーム・建築　等に携わっています。

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