大政 容平

大政 容平 の紹介

記事をお読みいただき、誠にありがとうございます。 建築大工職を経た後、設計士として100棟超の新築住宅の設計。 モデルハウスの企画設計や商品開発業務・宅地開発業務を経験。 現在はエン・ワークスにて不動産仲介・リフォーム・建築 等に携わっています。 不動産探しのお手伝い・リフォーム・リノベーション・新築等、多岐に渡るご相談承ります。 詳細プロフィールはこちらから ご相談はこちらから 会員登録はこちらから

返済比率を簡単に計算する方法

silhouette-936724_1280返済比率を出すときに簡単な計算方法がありますので、ご紹介致します。

ここで必要になってくる情報は
① 残存耐用年数(返済年数) 
15年と仮定   
※構造・築年数・借入想定金融機関から検討して何年の返済年数となるか仮定。
② 借入想定金利
2.3%と仮定
③ 物件の利回り
13%と仮定

以上の3つだけです。

まず100万円を借りたとして、返済金額は年間でいくらになるかを計算します。
計算は金融電卓やエクセル等で行って下さい。
元利均等で計算してみますと、月々の返済が6,574円となりますので年間では78,888円の返済となります。

次に利回り13%の物件の年収は100万当たりで計算すると、130,000円となります。

78,888÷130,000=0.60・・・・  となります。

よってこの物件に対してこの条件でフルローンの借入を起こすと約60%の返済比率となります。(※諸費用は自己資金を入れるという想定です。)

借入が前提の不動産投資において、返済比率という考え方は非常に重要になってきますので、覚えておくと便利だと思います。

不動産投資を始める方は金融電卓(ローン電卓)を購入しましょう

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さて、本日は不動産業者が毎日と言って良い程使用する金融電卓についてです。
不動産投資を始めようと思っている方は購入すれば便利だと思います。

何ができるのかと言いますと、借入額・金利・返済月数を入力するだけで毎月の返済額が瞬時に計算できます。

CasioのBF-480という金融電卓を使用させて頂いているのですが、コンパクトで持ち運びがし易いので気に入っています。

今はスマホのアプリ等でローン計算ができるみたいですが。便利な世の中です。

BF-480の具体的な使い方をご紹介しますと、元利均等で計算する場合、まず【固定金利月々】というボタンを押します。

後は表示に従って、【借入額】→入力決定→【利率%】→入力決定→【返済月数】→入力決定 という作業をするだけで毎月の返済額が出ます。

毎月の返済額が出たら、それを12倍して年間返済額を計算します。

【年間返済額】÷【年間家賃収入】=【返済比率】 となります。

この計算の流れが一番よく使いますので覚えておくと便利です。

返済比率の最低ライン

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不動産投資における返済比率とは、物件の稼ぎ出す年収に対しての年間返済額の事です。

投資家の方が割と重視する指標で、借入を起こして安定的に経営できるかどうかのイメージをつかむ為の重要な指標です。

借入金利●●%で、返済比率●●%以下となる物件を探しているという様な条件を提示されることが多くあります。

イメージとしてキャッシュフローが出る返済比率を掴んでいるのだと思われます。

物件によって個別の要素があり、ランニングコストや空き室率が異なりますので一概には言えないのですが、感覚的には最低でも60%以下の返済比率となるようにする必要があると考えています。

返済比率が60%の時のイメージを掴むために、簡単な例を挙げてみます。

年収に対して60%が返済額ですので、利回りが13%の物件の場合で物件価格1000万とした時を想定してみましょう。

【年収】130万円

【返済額】130万円×0.6=78万円

【固都税・ランニングコスト】※年収の20%と仮定

130万円×0.2=26万円

【空き室分】※10%と仮定

130万円×0.1=13万円

【キャッシュフロー】
130万円―(返済額+固都税・ランニングコスト+空き室分)=13万 となります。

物件価格1000万という事から考えるとキャッシュフロー率1.3%となります。

返済分は利益と考えることができますが、手残りが1.3%という事から考えますと、やはり返済比率は60%ぐらいが最低ラインではないでしょうか。

上記シミュレーションと同様の条件で考えると、返済比率が70%となった時にキャッシュフローが0となります。

単純にシュミレーション通りのランニングコストと空き室がある場合、これ以上の返済比率となりますと、持ち出しが必要となってきますので他からの収入に頼らなければ、返済ができない状態となります。

このような状態を避ける為にも、返済比率を下げる事が重要になってきます。

売却査定価格の罠

今回は売却査定価格についての記事です。

さて、あなたが不動産を売却しようと思った時にまず何をしますか?

通常は、不動産業者に売却査定を依頼するのではないのでしょうか?

では、複数社に査定依頼した場合、複数の査定価格が出揃います。

そして売り主の心理としては、高く売りたいのが当然なので一番高く査定してきた不動産業者と媒介契約を結ぶ可能性が高くなります。

ここで注意して頂きたいのが、媒介契約をとり易くする為に査定価格を高く出しておいて、売りに出してから価格を下げてもらって成約するという不動産業者も存在するという事です。

たちの悪い業者は物件情報を囲い込んで、一定の期間売れないという状況を演出します。

長期間売れない状況が続いた後、具体的な商談が入った場合『この機会を逃せば売れないのでは?』『早く売却してスッキリしたい。』という売り主様の心理が働き、値交渉に応じてしまいます。

あの査定価格は何だったのか?

もうこの不動産業者には任せられない、と冷静に考えられる方は心配ありません。

そうでない方は、高い売却査定価格には注意しましょう。

信頼関係ができていない場合は、専属専任・専任媒介契約ではなく一般媒介契約を結び複数社に依頼するというのも一つの手段です。

信頼できる不動産業者に売却依頼した方が気持ちの良い取引ができますので、日頃から不動産業者と親しくして信頼関係を築いておくことが重要です。