収益物件売買というマーケットではプロ・セミプロも参加して物件探しを絶えずしています。

そのような大変、競争の激しい市場で物件探しを競争しても単純に自力でネット上で探すとか、自分の個人情報も明らかにせずに不動産業者に物件探しを依頼しても物件はそう簡単には見つけにくいでしょう。

なぜならば、不動産業者は良い物件が出た場合、購入できるかどうかも検証できてないお客様よりも現時点で購入可能な方、信頼関係ができている方を最優先して情報提供します。

同業者からもよく聞くことですが、単純にメールと名前だけで資料請求してこられる方が結構おられますが、おそらくそんなに良い情報提供は期待できないのではないでしょうか。

不動産業者の本音としましては、このようなメール・アドレスのみの資料請求は勉強の為の参考程度の資料請求レベルであるか、もしくは同業者からのメールと考える傾向があります。

信頼に足る不動産業者を見つけたら、個人情報を開示した上で相談することがポイントとなります。

今回は収益物件探しのポイントを2つあげます。

①金融機関はどのような物件に対してどの程度の融資をしてくれるのかを知ること

②自分は金融機関の融資対象者としてふさわしい実力を備えているかどうかを知ること

以上２つが大切なこととなります。

これらの金融機関の融資ルールを理解せずに物件探しをするということは戦場に武器を持たずに手ぶらで出ていくことと同じことになりますので、無謀であり何ら成果を得られないでしょう。

お客様からのヒアリングから購入できる収益物件を判定する物差しが2～3年前に発行された不動産投資のハウツー読本だったり、自分独自の間違った解釈だったりします。

融資に依存する収益物件購入の判定の物差しは金融機関の融資事情により絶えず変化していきます。

リアルタイムの金融事情を何も知らずに、信頼性のない情報により長時間の物件探しをしていますと,その結果はただ単にいたずらな時間の消耗と収益物件購入は難しいのだなということが理解できる程度で終わるのではないでしょうか。

何も知らないと未だにフルローン物件探しという現実性のない物件探しをしたりすることになります。

今回は銀行融資判定に必要な個人情報についてまとめておきます。

■属性

属性とは年令、住所、居住年数、電話番号、勤務先、職種、勤務暦、自動車ローン等の借入残債等を言います。

居住年数・勤務履歴は長い程、金融機関にとっては信頼度が高く、一般的に言われる職種の信頼度は下記のようになります。

士業と言われる弁護士・医師・会計士等＞公務員・教師＞大企業正社員＞一般企業正社員＞自営業者・派遣社員・フリーター等の順になっているようです。

■所得・保有金融資産・保有不動産

①過去3 年分の所得

②保有金融資産（預貯金、郵便貯金、金銭信託・貸付信託、生命保険・簡易保険、損害保険、個人年金保険、債券、株式、投資信託、財形貯蓄、その他金融商品(抵当証券、金貯蓄口座、年金、オプション取引など）

③保有している不動産（自宅ならその物件概要とローン借入残債、収益物件なら物件概要・レントロール・借入残債）

等の情報が必要となります。

■具体的な書類としては、金融機関によって異なりますが、

①預金通帳残高の分かるもの。(預金通帳の写し等)

②ローン残高表　(住宅ローン・車・その他等の借り入れがある場合)

③保有不動産すべての固定資産納税通知書写し

④個人の場合、3期分所得証明書(市役所)、もしくは3期分確定申告書の控え

⑤法人お場合、3期分決算報告書控え

⑥身分証明書　(運転免許証、保険証等)

等が必要となってきます。

金融機関によって、異なる部分が多いのであくまで参考としておいて下さい。

収益物件投資にとって最大のハードルは融資です。

行動を起こす為には、何事も手順が大切になります。

収益物件購入の適切な手順は第一に金融機関が自分にどれだけの融資をしてくれるのかという実力判定をし、その上で初めて物件探しの順番となります。

その為にはまず具体的な物件を持ち込み物件審査をしてもらう必要があります。

金融機関と相談する場合は属性を事前に書類にして、融資を希望する不動産の物件概要・レントロール（賃料収入明細表）・建築図面・付近見取り図・謄本・公図等を事前準備していきましょう。

融資の担当者も忙しくしておりますので、その程度の準備をして行くことは相手に対する最低限のマナーだと思います。

そうは言っても銀行に持ち込む対象不動産そのものがおそらく不動産ポータルサイト等で探している場合、候補物件はそんなに多くは見つけることができないでしょう。

したがって銀行に具体的に持ち込む物件を探すのに相当の時間を要する可能性があります。

しかしそうやってやっと長い時間を要して物件を見つけて銀行に持ち込んでも融資対象物件に問題有りで融資不可。

場合によっては収益物件そのものを購入することが現時点で実力的に無理だということが分かったりします。

まずは属性の書類を準備して、収益物件専門の不動産業者に相談しましょう。

(属性記入シートのエクセルデータをこちらからダウンロードして使用していただけます。)

当社にご相談いただいた場合、結果的にまだ時期尚早であるというアドバイスをさせていただく場合もございますがご理解下さい。

無理な融資付けや、資金調達はお客様にとって不利益になりますので、返済が難しい物件を薦めることは致しませんので安心してご相談下さい。

幾度も見学を重ねた結果、希望する収益マンションに出会います。

そして銀行の融資窓口に持ち込んだ結果、融資が駄目だというケースが多くの方に見られます。

そこで初めて融資を受けることの難しさが分かります。

住宅ローンのハードルは低いがアパート・マンションローンのハードルは極めて高いのです。

現金で購入するのなら収益マンション探しを即、始められますが、大半の方が融資に依存することになると思いますので、これでは膨大な時間のロスとなる可能性が高いと思います。

収益マンションのお世話をしていて気になることは、このように収益マンション購入にとって最も重要な点である銀行融資付けの可能性の判定を素通りしてしまってとりあえず物件探しに走ってしまっている方が大変多く見受けられることです。

まずすべき事はこの『銀行融資付けの可能性の判定』を見極める事なのです。

具体的な行動は次回に記載致します。

収益物件投資を初めて検討される方に多く見受けられるのが、まずとりあえず収益マンション探しを始められていることです。

相当数の不動産投資関連の著書を読み、セミナーなどに積極参加をし結構勉強されている方が多いように見受けられます。

共通しているのはインターネットを閲覧し、高利回り収益マンションを探し、資料請求し見学を繰り返えされているようです。

陥りがちなのですが、ここから先に進まずに時間だけが経過している方が非常に多いようです。

これはこれで、目を養うという意味では重要なことなのですが、まず先にもっと重要な事をする必要があるのです。

それは、何かというと次回に続きます。