管理会社による入居者仲介の問題点

当社の考える管理会社の最大の目的はキャッシュフローの最大化です。

その為には、ランニングコストの低減、入居率のアップ（空室率の減少）、賃料滞納の最小化が必要となります。

この中でも特に、入居率を高くキープすることが最も重要です。

管理会社による直接入居付け（インターネット広告・現地のぼり・看板設置）が行われた場合、この入居率アップに支障をきたす可能性があります。

管理会社は空室情報を他の入居付賃貸募集会社に提供しますが、管理会社が上記のように積極的に自社広告をしている場合、他の賃貸業者と競合関係になります。

つまり他の賃貸会社は入居付けの協力依頼を受けた管理会社のマンションの募集広告を出しても、管理会社の直接広告に負ける可能性があるのです。

そうしますと、他の賃貸会社は、わざわざ広告料の取り分の少ない管理会社のマンションより自社が直接委託を受けているマンションへの入居付けを優先します。

管理会社は他の賃貸募集業者にも広く間口を広げて募集依頼をすることでスピーディーに入居付けを行なう必要がありますが、自社で直接の客付け広告を行うことは、他業者の協力を得られない可能性があるのです。

中には管理会社が空室情報を他の賃貸募集業者に対して情報を非公開とすることで囲い込みを行い、自社のみで入居付けをしているようなケースもあります。

その業者がエリアで圧倒的な集客力をもっている場合は特に問題となりませんが、そうでない場合は、入居付けに支障をきたすことは明らかでしょう。

したがって管理会社は空室情報を他の賃貸募集業者に速やかに提供するだけで、入居者仲介は他の賃貸業者にすべて任せて、自社は建物管理と入居者管理に特化することが、最もスピーディーな入居付けにつながるのです。

ただ、大半の管理業者(感覚としては95%程の業者)が、自社で入居付けも行っているというのが現実です。

管理会社を選ぶ際には、この点も考慮に入れて、その管理会社がどの様な入居付けを行っているのかも確認する必要があります。

当社の管理物件では、キャッシュフローの最大化を目指し入居率をアップさせる為に複数の仲介業者に募集依頼をしております。

最後まで読んでいただき有難うございました。

大政伸作エン・ワークス代表(宅建士・不動産コンサルティングマスター): 記事をお読みいただき、誠にありがとうございます。

積水ハウスにて30年勤務後退職。
現在は収益用不動産に特化した仲介業を専門とし、お客様の資産形成のサポートを行っています。

これから不動産投資を行う方や既に大家業を営んでいる皆様方には、成功への道筋を掴んで欲しいです。

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